Eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage – Sinnvoll oder nicht?

Besonders zu Niedrigzinsphasen wird das Thema Immobilien für viele Anleger sehr interessant. Anlageobjekte und Anlagemodelle gibt es zu Genüge, doch wie sieht es speziell bei der denkmalgeschützten Immobilie als Kapitalanlage aus. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die Vor- und Nachteile einer Investition in diese Objektart.

Bereits seit einigen Jahren sind Immobilien ein bevorzugtes Anlagemodell. Besonders die denkmalgeschützte Immobilie lockt dabei mit zahlreichen Steuerentlastungen. Dem entgegen stehen jedoch eine meist höhere Grundbelastung und spezielle Pflege- und Instandhaltungsvorschriften, die für denkmalgeschützte Immobilen gelten.

Dennoch ist die Denkmalschutz-Immobilie eine lohnenswerte Kapitalanlage, wenn Sie sich für das richtige Objekt entscheiden und einen Immobilen-Partner haben, der Ihnen mit Rat und Tat zur Seite steht. Das Thema „Denkmalschutz“ ist so speziell und umfangreich, dass der Kauf gut überlegt sein sollte.

Was bedeutet überhaupt Denkmalschutz?

Es ist ein Irrtum anzunehmen, dass grundsätzlich nur ältere Immobilien unter Denkmalschutz stehen können. Jedes Bundesland hat das Hoheitsrecht selbst zu entscheiden, welche Immobilie sie als Denkmalschutz-Immobilie in die Liste der Baudenkmale aufnehmen möchte. Hauptsächlich geht es darum das Stadtbild und die damit verbundene Kulturgeschichte zu erhalten. Daher können auch neuere Objekte unter Denkmalschutz gestellt werden, wenn es sich um „besondere Objekte“ handelt.

In der Regel entscheidet das Denkmalamt welche Objekte den Titel „Denkmalschutz“ tragen dürfen. In einigen Bundesländern, wie zum Beispiel Hamburg, können jedoch die Bürger auch Vorschläge einreichen. Zitiert man die Webseite der Stadt Hamburg so steht dort: „Dass seine Erhaltung wegen seiner geschichtlichen, wissenschaftlichen oder künstlerischen Bedeutung oder zur Bewahrung charakteristischer Eigenheiten des Stadtbildes im öffentlichen Interesse liegt“.

Welche Kosten fallen beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie an?

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass das Angebot an denkmalgeschützten Immobilen im Kapitalmarkt eher geringer ist. Oftmals sind diese Objekte bereits verkauft, bevor sie überhaupt der Öffentlichkeit angeboten werden. Dies hat zur Folge, dass der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie meist schon etwas teurer ist, als die klassische Immobile.

Für den reinen Kauf dieser Immobilie fallen in der Regel nur die Kosten an, die Sie auch bei einer anderen Immobilie hätten. Dazu gehören beispielweise der Kaufpreis, Maklerkosten,  Notarkosten, Grundbucheinträge, etc. Jedoch kann die Unterhaltung und Instandsetzung der Immobile teurer werden, denn hier verpflichtet Sie das Denkmalschutzgesetz gegebenenfalls zu entsprechenden Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Dazu gehören beispielweise die Außenfassaden sowie Elektro- und Heizungsversorgung. Diese Dinge sind unbedingt vor dem Kauf der Immobilie zu klären.

Welche Maßnahmen sind genehmigungspflichtig?

Während Sie die bei der klassischen Immobile selbst entscheiden können zu welchem Zeitpunkt Sie Sanierungen, Modernisierungen und bauliche Veränderungen vornehmen möchten, müssen Sie bei der Denkmalschutz-Immobilie hingegen eine Genehmigung einholen. Das gilt insbesondere dann, wenn Sie die Immobilie…

  • …abreisen oder entkernen wollen
  • …neu verputzen oder farblich verändern möchten
  • …baulich verändern (Treppenhaus, Fahrstühle, etc.)
  • …energetisch erneuern möchten
  • …weiter ausbauen oder Reparaturen vornehmen wollen
  • …statische Bauveränderungen vornehmen möchten

Dies sind jedoch nur ein Teil der genehmigungspflichtigen Maßnahmen. Genau diese Anforderungen können den Erwerb einer solchen Immobilie zum Nachteil machen.

Wenn Sie sich nun Frage stellen was genau Sie ohne Genehmigung eigentlich noch machen dürfen, dann lässt sich das wie folgt beantworten: Erlaubt sind alle Maßnahmen, die die Aussagekraft des Gebäudes nicht beinträchtigen. Im Zweifel gilt: Niemals ohne Genehmigung handeln!

Welchen Steuervorteil hat eine Denkmalschutz-Immobilie?

Beim Steuervorteil muss ganz klar unterschieden werden, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder als reines Anlageobjekt nutzten. Als Selbstnutzer können Sie alle denkmalrelevanten Kosten über 10 Jahre hinweg zu je 9% pro Jahr geltend gemacht werden. So können Sie in der Summe genau 90% der Investitionen steuerlich geltend machen.

Handelt sich bei dem Objekt um ein reines Renditeobjekt als Anleger, so können Sie die vollen Kosten über 12 Jahre hinweg abschreiben. Acht Jahre zu je 9% du die letzten vier Jahre zu je 7%.

Aber nicht nur der Steuervorteil einer denkmalgeschützten Immobile ist interessant. Solche Gebäude haben natürlich auch einen gewissen Charme und können daher meist teurerer vermietet werden. Auch kann es sein, dass Ihnen das Bundesland finanzielle Förderungsmöglichkeiten anbietet. Dies gilt es im Einzelfall zu prüfen.

Lohnt sich die Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage?

Sie haben nun einige Informationen zur denkmalgeschützten Immobile erhalten. Es stellt sich aber immer noch die Frage, ob diese nun als Kapitalanlage geeignet ist. Pauschal kann man diesbezüglich keine Antwort geben, denn die Entscheidung hängt vom jeweiligen Objekt selbst ab. Auch Ihre persönliche Finanzsituation muss dabei berücksichtigt werden. Während einige Objekte sicher eine lohnenswerte Investition sind, kann an ein anders Objekt sich wiederum nicht lohnen. Es gilt also die jeweiligen Voraussetzungen zu prüfen.

  • Erhalten Sie eventuell staatliche Förderungen?
  • Wohnen bereits Mieter im Gebäude?
  • Ist eine Mietsteigerung zu erwarten?
  • Greifen in nächster Zeit gesetzliche Vorschriften?
  • Fallen in nächster Zeit weitere Kosten an?
  • Lohnt sich der Steuervorteil im persönlichen Fall?
  • Stehen Kaufpreis und Renditeerwartung im Verhältnis?

Ob sich eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage lohnt, lässt sich nun ganz einfach festhalten: JA, aber immer unter der Betrachtung des Objektes und der persönlichen Finanz- und Steuersituation. Sie sollen daher einen fachkundigen Berater an Ihrer Seite haben, der Sie genau bei diesen Themen unterstützen kann.

Was ist zu tun, um in eine Denkmalschutzimmobilie zu investieren?

Wenn Sie sich entschieden haben eine Denkmalgeschützte Immobile als Kapitalanlage zu erwerben, dann sollten Sie im ersten Schritt Ihre finanziellen Möglichkeiten prüfen. Dazu gehört insbesondere die Frage, ob Sie Eigenkapital einbringen können und wenn ja, wie viel das genau ist. Auch das Gespräch mit einem potentiellen Finanzierungspartner sollte in Erwägung gezogen werden. Dies kann bereits geschehen, bevor Sie überhaupt aktiv nach einem Objekt suchen.

Sobald die Finanzierungseite geklärt ist, können Sie mit der Objektsuche beginnen. Das geht zum einen ganz einfach über Google oder diversen Immobilien Portalen. Aber wie bereits erwähnt, gelangen viele Objekte erst gar nicht ins Internet oder werden exklusiv vertrieben. Daher sollten Sie auch einen erfahrenen Berater konsultieren, der auf diese Investitionsart spezialisiert ist. Dadurch bekommen Sie auch den Zugang zu Objekten, die Sie nicht einfach im Internet finden. Oftmals verbirgt sich genau da ein besonders „Schätzchen“.

Wenn Sie einen fachkundigen Berater konsultieren, kann es sogar sein, dass Sie nach dem Gespräch eine neue Basis für Ihre Entscheidung finden. So kann es beispielsweise sein, dass Sie sich anders entscheiden und eine andere Immobilienart statt der Denkmalschutz-Immobile als Kapitalanlage nutzen möchten.

By Comments off 21. Januar 2020